La llamada hipoteca ICO es un préstamo hipotecario concedido por una entidad adherida, con un aval público parcial gestionado por el ICO para adquirir la primera vivienda habitual en España. Ficha oficial del ICO. El banco concede el dinero con sus propios recursos; el ICO administra la garantía por cuenta de MIVAU. No es un préstamo directo del ICO ni una subvención para pagar la entrada. Ficha oficial de la línea de avales del ICO.

La finalidad es facilitar la compra de una primera vivienda habitual a personas jóvenes y familias con menores a cargo que tienen solvencia para pagar una cuota, pero no han reunido suficiente ahorro inicial. El aval puede permitir que el importe del préstamo supere el porcentaje que el banco suele financiar sin esta cobertura. No borra la deuda del comprador, no convierte la operación en gratuita y no compromete a una entidad a aprobarla.

Qué es exactamente la hipoteca ICO

La operación tiene dos piezas relacionadas. Por un lado está el préstamo hipotecario firmado por el comprador y una entidad de crédito adherida. Por otro, el ICO administra la garantía parcial del Estado de acuerdo con el convenio suscrito con MIVAU. La garantía protege a la entidad dentro de los límites pactados si se produce el supuesto cubierto; el prestatario continúa obligado frente al banco según la escritura. La línea oficial define precisamente que el préstamo lo concede la entidad y que puede llegar al menor entre el precio de adquisición y la tasación. Ficha oficial del ICO, finalidad de la línea.

El aval no debe confundirse con una hipoteca pública, una ayuda directa o una aprobación automática. No elige vivienda, no sustituye la tasación, no financia los impuestos y gastos de compra y no establece una TAE universal. La entidad analiza ingresos, empleo, deudas, estabilidad y demás elementos de riesgo con sus criterios internos. ICO confirma que la decisión sobre la financiación corresponde al banco adherido. Ficha oficial del ICO, entidades y concesión.

La consulta también puede esconder otra intención. Si la persona busca una hipoteca de banco con garantía estatal para comprar su primera vivienda habitual, esta línea es el referente. Si busca financiación pública complementaria para comprar o rehabilitar vivienda mediante un préstamo estatal nuevo, se trata de otro instrumento y debe revisarse en su normativa propia. No son productos intercambiables, y el nombre comercial «ICO» por sí solo no identifica las condiciones.

Quién puede encajar en el programa

La línea se dirige a dos grupos. El primero son jóvenes: al formalizar la hipoteca, ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 años. Ficha del ICO. Si compran dos personas, las dos tienen que cumplir la edad aplicable. El segundo grupo son familias con menores a cargo; en ese programa no hay límite de edad. Ficha del ICO, colectivos y edad; adenda publicada en el BOE, estipulación tercera. En ambos casos, la vivienda debe ser la primera vivienda habitual y permanente en España. Ficha del ICO.

Los adquirentes deben ser personas físicas mayores de edad, con residencia legal en España durante los dos años anteriores a solicitar el préstamo, de forma continuada. Ficha del ICO. La línea admite como máximo dos compradores. Si concurren dos, los requisitos se revisan para ambos, y los límites de ingresos se agregan conforme al convenio. Una pareja no debe dar por supuesta la elegibilidad conjunta solo porque una persona cumpla las condiciones.

La vivienda se debe destinar a residencia habitual y permanente. La ficha excluye su uso para actividad económica en el momento de formalizar el préstamo avalado. Por eso no conviene presentar como vivienda elegible una compra que se destinará a alquiler turístico o a un negocio sin confirmar primero el encaje con la entidad y el programa. La línea no es financiación para comprar una vivienda como inversión.

Como regla general, los solicitantes no pueden haber sido propietarios previamente de otra vivienda. La ficha incluye excepciones acotadas: ser titular solo de una cuota indivisa recibida por herencia o transmisión mortis causa sin testamento; o tener una vivienda de la que no se dispone por separación o divorcio, por una causa ajena a la voluntad del titular, o por inaccesibilidad vinculada a discapacidad del titular o de la unidad convivencial. No conviertas estas excepciones en una dispensa automática: hay que acreditar el hecho y la entidad comprobará el requisito. Ficha del ICO, propiedad previa y excepciones.

También se exige que los solicitantes no tengan situación de morosidad en CIRBE en la fecha de formalización y que el patrimonio neto no supere 150.000 euros por adquirente. La adenda de 2026 actualizó este límite y el formulario oficial puede exigir una declaración responsable. El artículo 13 de la Ley General de Subvenciones forma parte de las condiciones que los adquirentes deben cumplir al formalizar. Si existe una incidencia registral, una deuda discutida o una valoración patrimonial difícil, aclárala con el banco antes de firmar compraventa o pagar una señal no recuperable. Ficha del ICO, requisitos comunes; adenda BOE, estipulación segunda.

Ingresos y topes que debes comprobar

El límite de ingresos no es una cifra única para toda España. Desde las operaciones formalizadas el 19 de junio de 2026, la ficha del ICO remite a un límite provincial expresado en múltiplos del IPREM. Ficha del ICO. El convenio prohíbe que la Comisión de Seguimiento establezca un límite por adquirente superior a 7,5 veces el IPREM, pero la cifra concreta de la provincia puede ser menor. Consulta el PDF provincial vigente en la fecha de firma y confirma con el banco cómo se mide el ingreso computable. Ficha oficial de la línea, límites IPREM provinciales; adenda BOE, estipulación cuarta; tabla provincial enlazada por ICO.

Para dos adquirentes se suman los límites individuales, no se aplica necesariamente una cifra simple al hogar. En el programa de familias, el tope aumenta en 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo. Para una familia monoparental puede elevarse en un 70%. La adenda especifica que, a estos efectos, no se considera menor a quien ya haya cumplido 18 años en la fecha de formalización. Adenda BOE, estipulación tercera.

Además del ingreso, el precio de compra no puede superar el máximo establecido para la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Ficha del ICO. Ese tope no equivale al límite del préstamo y no sustituye la tasación. El ICO publica una tabla vinculada en la ficha del programa; conviene descargarla de nuevo al evaluar una oferta, porque una captura antigua de una inmobiliaria o una noticia no prueba el máximo aplicable. Ficha del ICO y tabla de precios máximos por comunidad autónoma; tabla oficial enlazada.

No uses un simulador genérico como respuesta final a estos criterios. Anota provincia, colectivo, número de compradores, ingresos que el banco considera y fecha estimada de formalización. Si la firma pasa del 18 de junio al 19 de junio de 2026, cambió la referencia temporal que la ficha establece para el límite de ingresos; la entidad debe confirmar qué documento y tabla aplica al expediente.

Cuánto puede financiarse y cómo se calcula el aval

La línea admite préstamos de más del 80% y hasta el 100% del menor entre precio de compra y tasación; el umbral inferior puede ser más de 75% para viviendas con certificado energético D o superior. Ficha del ICO. La base excluye impuestos y gastos; el banco puede conceder un importe menor o denegar la solicitud. Ficha del ICO, importe máximo y umbrales.

El aval puede cubrir hasta el 20% del préstamo. Si la vivienda cuenta con calificación energética A, B, C o D, la cobertura puede llegar al 25%. Ficha del ICO. La cuantía efectiva depende del importe de financiación concedido y de cuánto exceda del umbral ordinario de referencia. Si la entidad presta menos del máximo permitido, la cobertura se ajusta; no se entrega al comprador el porcentaje de aval ni se abona una cantidad en su cuenta. Ficha del ICO, cobertura y fórmula.

El aval permanece durante los primeros diez años del préstamo, aunque el plazo hipotecario acordado sea más largo. El plazo inicial del préstamo debe ser de al menos cinco años. La amortización anticipada se rige por lo acordado con el banco y la amortización total cancela el aval. El comprador debe estudiar el préstamo completo, no solo el tramo temporal cubierto por la garantía. Ficha oficial del ICO, vigencia y amortización.

Ejemplo orientativo sin cuota hipotecaria

Supón solo para entender la base que el precio de compraventa es 200.000 euros y la tasación, 195.000. El importe menor sería 195.000 euros. El techo teórico del préstamo avalado sería ese 100%, mientras que el préstamo tendría que superar el 80% de esa base, salvo que aplique el umbral energético reducido. La operación no incluye impuestos, gastos ni condiciones de concesión. El ejemplo no calcula cuánto financiará una entidad, cuánto aval quedará cubierto ni qué cuota pagarías; para eso faltan la oferta, plazo, tipo, comisiones, seguros y evaluación bancaria.

La comparación útil es entre la oferta hipotecaria completa y tus recursos propios: entrada, impuestos y gastos de compraventa, tasación, comisiones si las hubiera y colchón posterior. El aval puede reducir la parte del precio que el comprador debe aportar como entrada, pero no elimina impuestos y gastos ni sustituye el análisis de solvencia del banco. Ficha del ICO. Los gastos de adquisición quedan fuera del límite del préstamo descrito por el programa. Asegúrate de que cualquier hoja de cálculo indique por separado el precio, la tasación y el efectivo necesario para cerrar la compra.

Qué decide el banco y qué revisar en la oferta

Solo puedes tramitar la línea a través de una entidad adherida. ICO publica el listado de entidades con la línea operativa; comprueba el listado actual antes de pedir cita, porque la incorporación o disponibilidad de una red puede cambiar. Que una entidad aparezca en la lista no significa que vaya a aceptar todos los expedientes ni que comercialice la misma condición para cada cliente. Listado oficial de entidades adheridas.

El banco decide si concede el préstamo según sus políticas de riesgo. Ficha del ICO. También acuerda el importe y la modalidad del tipo de interés, que puede ser fijo, variable o mixto. La ficha oficial dice que el aval es gratuito para el cliente y para la entidad y que no representa un incremento adicional del tipo por el aval; esto no significa que la hipoteca tenga un tipo bajo, cero intereses o idéntica TAE entre bancos. La oferta puede incluir productos o servicios bajo las prácticas del banco, así que revisa las condiciones y costes por separado. Ficha oficial del ICO, condiciones financieras.

Solicita la documentación precontractual y compara importe, plazo, modalidad de interés, diferencial o índice cuando proceda, comisiones, productos vinculados o combinados, costes iniciales, amortización anticipada y gastos recurrentes. No compares solo la cuota inicial: una cuota variable puede cambiar; una bonificación puede depender de productos cuya prima o coste no se muestra en el anuncio; y una financiación mayor eleva el principal pendiente. Ninguna cifra promocional sustituye la oferta personalizada ni la documentación legal del préstamo.

El préstamo avalado no puede combinarse con otra garantía o aval público simultáneo para el mismo préstamo. Ficha del ICO. Ficha del ICO. Si te han ofrecido una ayuda regional, una garantía autonómica u otro instrumento, pregunta si resulta compatible antes de contar con ambos. No asumas compatibilidad porque cada entidad aparezca en una web oficial distinta. Ficha oficial del ICO, compatibilidad con otros avales públicos.

Cómo preparar la solicitud

  1. Define el colectivo y los compradores. Comprueba primero el colectivo, edad o menores a cargo, residencia, titularidad previa, ingresos provinciales y precio máximo autonómico; después pide a una entidad adherida que evalúe la solicitud. Ficha de la línea y límites oficiales. Escribe la edad de cada comprador a la fecha probable de firma, si hay menores a cargo y si se trata de una familia monoparental.
  2. Comprueba vivienda y titularidad. Revisa si será primera vivienda habitual, dónde está, su precio, el certificado energético y si existe alguna propiedad previa que requiera acreditar una excepción.
  3. Valida los límites vigentes. Abre la tabla de ingresos por provincia y la de precio máximo por comunidad autónoma en la web oficial. Guarda el archivo y su fecha de descarga con el expediente.
  4. Pide evaluación a una entidad adherida. Presenta los datos de ingresos, deudas, empleo, ahorro, vivienda y tasación que solicite el banco. Pregunta de forma expresa si analiza la operación dentro de la línea de avales.
  5. Lee la oferta y el coste total. Separa principal, tipo, plazo, pagos iniciales, gastos de compra no financiados, productos asociados y condiciones de amortización.
  6. No firmes compromisos irreversibles sin condición clara. Antes de reservar o arras, confirma cómo se devuelve la señal si falla la financiación o la elegibilidad, mediante una cláusula revisada por quien corresponda.

La documentación que ICO enumera incluye prueba de residencia legal continuada, DNI/NIE o pasaporte y padrón o certificado equivalente; acreditación de menores a cargo cuando corresponda; certificado negativo catastral o nota simple para probar que no se posee otra vivienda; certificado energético; tasación; y última declaración de IRPF o certificado negativo de AEAT si no existía obligación de presentarla. Ficha oficial del ICO, documentación. También se prevé autorización para que MIVAU consulte datos tributarios durante la vida del préstamo avalado. La entidad explica el paquete exacto y entrega sus modelos. Ficha oficial del ICO, documentación.

Evita enviar documentación de identidad, declaraciones fiscales o datos de familiares por canales improvisados. Pide a la entidad su canal seguro y guarda copia de lo entregado, la versión de los límites consultados y la respuesta sobre elegibilidad. Si un documento está pendiente, anota quién lo aporta y para qué fecha; no marques como acreditado un requisito solo porque el banco aún no lo haya discutido.

Vigencia, límites y diferencias con otros productos ICO

La adenda publicada en julio de 2026 prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2027 el plazo para formalizar operaciones de esta línea. Ese plazo es la fecha límite del convenio según la publicación consultada, no una garantía de que una entidad mantendrá indefinidamente el producto, sus procesos o su capacidad operativa. Antes de tomar una decisión, vuelve a la ficha oficial y confirma que el préstamo se firmará dentro del periodo vigente. Adenda BOE-A-2026-14404, estipulación primera.

También hay que distinguir el aval para primera vivienda de los préstamos públicos con otro destino. El aval de esta página acompaña un préstamo hipotecario concedido por un banco para la compra de la primera vivienda habitual. El Real Decreto-ley 29/2026 creó la línea TU CASA como un préstamo para complementar la financiación hipotecaria privada, con condiciones propias y desarrollo pendiente de un Acuerdo del Consejo de Ministros. RDL 29/2026, artículo 19. La norma prevé un préstamo por el importe menor entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, al 0% y sin comisiones; sus requisitos y procedimiento dependen también del Acuerdo, por lo que no debe suponerse que la solicitud esté operativa o que esta línea se aplique a todos los compradores. RDL 29/2026, artículo 19. Si tu consulta era «préstamo ICO» para actividad empresarial o inversión, ve a la página de financiación ICO para empresas y autónomos; no traslades automáticamente a vivienda sus condiciones. La referencia de «hipoteca ICO» aquí se limita al programa de garantía residencial.

Señales para parar y pedir aclaración

Pide una explicación por escrito si el anuncio dice «100% garantizado», si alguien presenta el aval como dinero que te entrega el Estado, o si no distingue el coste de la hipoteca del coste del aval. La ficha oficial permite que el préstamo llegue a determinado porcentaje de una base, pero mantiene la decisión del banco y el pago de la deuda en el prestatario.

Detén la comparación si el vendedor quiere cerrar antes de que el banco confirme la tasación y la elegibilidad, si el precio no coincide en oferta y contrato, si la vivienda no es tu residencia habitual prevista o si un solicitante figura como propietario anterior. Aclara primero el expediente; el programa tiene requisitos verificables, y una interpretación favorable no reemplaza la documentación.

También conviene revisar de nuevo el convenio si cambió la provincia, el número de compradores, la composición familiar o la fecha de formalización. El umbral de ingreso está ligado a provincia y fecha. La tabla de precios está ligada a comunidad autónoma. La formalización está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2027. Adenda BOE. La disponibilidad del aval no garantiza aprobación, una TAE concreta ni financiación del 100%. Ficha oficial del ICO, decisión y condiciones financieras. El aval no fija condiciones de tipo, cuota o productos: esas decisiones se negocian con el banco y deben compararse con documentación completa.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca ICO

¿La hipoteca ICO la concede el ICO?

No. El banco adherido concede el préstamo con sus recursos y decide según su política de riesgo. El ICO administra el aval de la línea por cuenta del Ministerio de Vivienda, sujeto a que el expediente cumpla los requisitos. Pide que el banco identifique en la oferta si tramita la operación bajo esta línea.

¿Puedo financiar el 100% del precio de la vivienda?

El máximo del programa puede llegar al 100% del menor entre precio y tasación, sin impuestos ni gastos. Además, el préstamo debe superar el umbral mínimo previsto. El banco puede prestar menos o denegar la operación después de su análisis; el porcentaje máximo no es una promesa individual.

¿Quién puede pedir el aval ICO para primera vivienda?

El programa contempla jóvenes que no hayan cumplido 36 años al firmar y familias con menores a cargo sin límite de edad. También hay requisitos comunes de residencia, primera vivienda habitual, titularidad, ingresos, patrimonio y precio máximo. En una compra entre dos, las condiciones se revisan para ambos.

¿El aval ICO tiene intereses o se paga al ICO?

La ficha oficial califica el aval como gratuito para el cliente y el banco. La hipoteca sí tiene condiciones financieras pactadas con la entidad: tipo, plazo, comisiones y, en su caso, productos asociados. Compara la TAE y los costes de cada oferta, no el precio del aval de forma aislada.

¿Hasta cuándo se puede formalizar una hipoteca con este aval?

El convenio se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2027. Consulta la ficha vigente y habla con una entidad adherida antes de iniciar la compra; la fecha límite del convenio no confirma que tu solicitud cumpla los requisitos o que el banco vaya a aprobarla.

¿Qué pasa si ya soy propietario de otra vivienda?

La regla general exige que sea la primera vivienda. La ficha contempla algunas excepciones, como ciertas cuotas indivisas heredadas o una vivienda que no está disponible por separación, discapacidad u otra causa ajena a la voluntad de la persona. El banco debe comprobar los documentos que acreditan la excepción.

Antes de avanzar

Prepara una carpeta con la provincia, el precio, la tasación, el certificado energético, la fecha prevista de firma y los datos de todos los compradores. Añade ingresos, situación familiar, titularidad previa y documentos de residencia. Con esos datos, el banco puede confirmar qué límites aplicar y qué pruebas faltan.

Si quieres comparar una operación, reúne la ficha de la vivienda y la oferta bancaria completa. TaxFactory puede ordenar la documentación financiera de una pyme o autónomo a través del área de financiación, pero esta página no solicita datos ni sustituye la decisión de la entidad sobre un préstamo personal.