Comprobación de valores AEAT: método y defensa

Una comprobación de valores no autoriza una cifra libre: la Administración debe elegir un medio del artículo 57 LGT y explicar cómo lo aplica al bien y a la fecha relevantes. Esa es la regla que se obtiene al leer juntos los artículos 57 y 134 de la Ley General Tributaria y las exigencias de motivación del artículo 160 del Reglamento de gestión e inspección.

Comparar el valor declarado con el comprobado dice cuánto se discute, pero no por qué. Hay que reconstruir el camino que une ambos: qué magnitud exige la ley del tributo, cuál era la fecha de referencia, qué medio utilizó el órgano, de dónde salieron sus datos y cómo trató las circunstancias del bien. Con ese mapa ya puede decidirse si proceden alegaciones, impugnación de la regularización, tasación pericial contradictoria (TPC) o una defensa que combine argumentos jurídicos y prueba técnica.

Esta guía se refiere al marco estatal español vigente consultado el 17 de julio de 2026. La gestión del tributo puede corresponder a la AEAT o a otra Administración tributaria, y la norma específica del impuesto o de una comunidad autónoma puede cambiar la magnitud valorada, el trámite y la posibilidad de reservar la TPC. La notificación concreta manda sobre cualquier esquema general.

Antes de discutir la cifra, identifica qué se está valorando

El primer error habitual consiste en empezar por una tasación alternativa. Puede ser cara y, aun así, no responder al expediente. Abre la notificación y extrae cinco datos: tributo, periodo o devengo, bien o derecho, valor declarado y valor comprobado. Añade el medio de comprobación que cita la Administración. Si no aparece con claridad, esa ausencia forma parte del análisis de motivación.

El artículo 57.1 LGT contiene medios distintos: capitalización o imputación de rendimientos; referencia a registros fiscales; precios medios de mercado; cotizaciones; dictamen de peritos; valor de seguros; tasación hipotecaria; precio declarado en otras transmisiones del mismo bien; y los demás que establezca la ley propia del tributo. La enumeración puede consultarse en el artículo 57 LGT. La lista importa porque cada medio necesita datos y una justificación diferentes. Un coeficiente catastral no se revisa igual que un dictamen pericial, ni una tasación hipotecaria se rebate como un precio medio.

Hay una comprobación de valores cuando la Administración determina el valor mediante uno de esos medios. El artículo 159.5 del Reglamento excluye los casos en los que el valor resulta directamente de una ley o de un reglamento. La diferencia parece pequeña y no lo es. Si el acto aplica una magnitud fijada según la norma, el debate puede estar en los presupuestos de esa regla, en los datos del inmueble o en el procedimiento para rectificarlos, pero no debe darse por supuesto que existe una comprobación del artículo 57.

Regla legal. La ley propia de cada tributo regula cómo se aplican los medios de comprobación. La LGT aporta el catálogo y las garantías comunes, pero no sustituye la norma que define la base imponible.

Interpretación para el expediente. Antes de invocar una sentencia sobre otro impuesto, comprueba que ambos asuntos valoran la misma magnitud y bajo una redacción temporal comparable. Una doctrina dictada para el antiguo “valor real” de una transmisión inmobiliaria no se traslada de forma automática a cualquier valor fiscal actual.

Recomendación práctica. Encabeza la hoja de trabajo con una frase completa: “La Administración valora [bien o derecho] a [fecha] para [tributo] mediante [medio] y eleva el valor de [A] a [B]”. Si no puedes completarla con la notificación, todavía no está definido el problema.

El método condiciona lo que la Administración debe explicar

El artículo 134.3 LGT exige que la propuesta de valoración esté debidamente motivada y exprese los medios y criterios empleados. El artículo 160.3 del Reglamento concreta el contenido según el método. No existe una plantilla única de motivación.

La tabla no convierte cualquier omisión en nulidad. Su utilidad es más modesta: localizar el eslabón que falta y explicar por qué no puede comprobarse el resultado. Hay una diferencia enorme entre escribir “la valoración no está motivada” y señalar que “el informe aplica 1.450 euros por metro cuadrado, pero no identifica la fuente del módulo ni explica por qué corresponde a un local interior sin acceso rodado”. La segunda formulación permite contestar un defecto concreto.

El Reglamento exige una motivación adaptada al medio: en registros fiscales deben constar el valor de referencia y los elementos de cuantificación; en precios medios, la adaptación del estudio al caso; y en dictámenes periciales, los hechos que justifican modificar lo declarado y la valoración asignada. Para inmuebles, el dictamen debe expresar además la procedencia del módulo, su cálculo y la incidencia de superficie, antigüedad y demás circunstancias relevantes (artículo 160.3).

Motivación formal y prueba del bien no son lo mismo

Una liquidación puede ocupar muchas páginas y no explicar el salto entre el dato general y el bien concreto. O puede estar perfectamente ordenada y partir de un dato de hecho equivocado. Son problemas distintos.

La primera es jurídica: ¿el acto identifica la norma, el medio, los criterios y las operaciones con detalle suficiente? La segunda es probatoria: ¿son verdaderas las características que alimentan el cálculo? La falta de motivación se ataca mostrando el razonamiento ausente. El error de hecho se contradice con prueba individualizada.

Cuando se usa dictamen de peritos para un bien individualizado, el Reglamento exige que consten sus características físicas, económicas y jurídicas relevantes. Lo dispone el artículo 158.3. En un inmueble pueden ser relevantes la superficie comprobada, uso, antigüedad, estado, ocupación, cargas o limitaciones urbanísticas, siempre que la normativa de valoración aplicable les atribuya efecto. En maquinaria podrían importar modelo, vida útil, mantenimiento, obsolescencia y funcionamiento. No hay una lista universal: la prueba debe seguir los factores del método.

Un inventario útil relaciona cada dato discutido con una prueba y con su efecto:

Una fotografía sin fecha, un anuncio de venta y una tasación actual pueden orientar, pero rara vez bastan por sí solos para probar el valor en otra fecha. Tampoco toda diferencia entre Catastro, Registro y realidad se resuelve eligiendo el dato más favorable. Hay que justificar qué fuente gobierna el factor discutido y, si el registro es erróneo, acreditar la rectificación o la realidad que proceda en el expediente tributario.

Dos ejemplos de defensa construida sobre el método

Los siguientes casos son hipotéticos. No predicen el resultado de un expediente; muestran cómo cambia el trabajo cuando cambia el defecto.

Ejemplo 1: nave industrial valorada con precios medios

La propuesta asigna a una nave 900 euros por metro cuadrado a partir de una categoría provincial. El documento identifica el estudio, pero no explica la adaptación. La nave tiene parte de la cubierta inutilizable desde antes del devengo, una servidumbre de paso y menos superficie productiva que la consignada.

La ley no vuelve incorrecto cualquier precio medio. El Reglamento exige explicar su adaptación al caso. Por eso la defensa tendría que atacar la conexión entre la categoría provincial y las circunstancias de la nave, no quedarse en que “el mercado estaba peor”. Serían útiles el estudio técnico anterior o contemporáneo, el título de la servidumbre, una medición coherente con el factor de superficie y un cálculo que muestre por separado el efecto de cada corrección.

Si se encarga una pericia, el informe debe valorar el mismo derecho y la misma fecha. Una tasación actual que incorpore una reforma posterior puede describir la nave, pero necesita reconstruir de forma razonada su estado anterior. La cifra final importa menos que la trazabilidad de los ajustes.

Ejemplo 2: dictamen sobre un local que no fue visitado

El perito administrativo aplica un módulo de calle principal a un local, toma superficie y antigüedad de registros y dice que el estado es “normal”. No consta visita. El local está en un sótano, carece de acceso directo desde la calle y tenía humedades estructurales documentadas.

El defecto tiene dos caras. La jurídica obliga a revisar si el dictamen explica los hechos que justifican elevar el valor, la procedencia del módulo y el efecto de cada circunstancia. La probatoria exige acreditar acceso, planta, uso permitido y estado a la fecha. Un plano visado, la licencia y un informe de patologías con sus fotografías pueden aclarar más que veinte anuncios de locales distintos.

La conclusión no debe formularse como “sin visita toda valoración es nula”. Esa frase borra el método y las circunstancias. La cuestión correcta es si, tratándose de un dictamen pericial, el perito podía conocer y valorar de forma fiable los rasgos relevantes sin reconocimiento personal.

Cuándo la visita forma parte de una valoración individualizada

El artículo 160.2 del Reglamento exige reconocimiento personal en el dictamen de peritos cuando el bien es singular o no pueden obtenerse todas sus circunstancias relevantes de fuentes documentales contrastadas. Si el poseedor se niega al reconocimiento, la Administración queda eximida de ese requisito. La norma, por tanto, conecta la visita con el tipo de medio y con la información disponible.

La necesidad de visita no es una regla idéntica para todos los métodos: pesa especialmente en el dictamen pericial y depende del bien y de las circunstancias que no puedan comprobarse documentalmente. No conviene trasladar esta exigencia sin matices a una comprobación basada, por ejemplo, en la tasación hipotecaria prevista en el artículo 57.1.g LGT.

Para inmuebles valorados mediante dictamen pericial, el Tribunal Supremo precisó en la STS 4045/2025, de 22 de septiembre, que la regla general exige inspección personal y directa del perito, tanto exterior como interior, además de los elementos necesarios para singularizar el valor. Admitió excepciones concretas si la Administración justifica en el expediente, con datos objetivos y contrastados, por qué esa inspección no era necesaria (STS 4045/2025 en Centro de Documentación Judicial).

La sentencia no sustituye el análisis del informe. Comprueba quién visitó, qué partes examinó, qué fecha consta, qué circunstancias observó y cómo entraron en el cálculo. Si solo hay fotografías hechas por otra persona, contrasta el supuesto con la doctrina exacta, sin resumirla como una prohibición abstracta de valorar a distancia.

Del trámite de alegaciones a la liquidación

Si el valor administrativo difiere del declarado, el artículo 134.3 LGT ordena notificar una propuesta de valoración motivada, abrir alegaciones y acompañar la valoración a la regularización posterior. El mismo precepto aclara que la valoración no se recurre de forma independiente: las cuestiones sobre ella se plantean al impugnar el acto de regularización, sin perjuicio de promover la TPC. Ambas reglas figuran en el artículo 134.3 LGT.

En alegaciones, trabaja en el mismo orden que el cálculo administrativo:

1. Identifica el expediente, el acto y el bien sin introducir todavía una cifra alternativa.
2. Resume el medio aplicado y reproduce la operación en una tabla breve.
3. Señala por separado cada dato ausente, erróneo o no individualizado.
4. Vincula la prueba al dato que corrige y explica su efecto dentro del método.
5. Formula una petición congruente: aceptar el valor declarado, corregir factores concretos, completar la motivación o tener por aportada la prueba, según lo que permita el trámite.

No hace falta enviar todos los documentos que existan sobre el bien. Hace falta que el órgano pueda localizar la prueba citada. Numera anexos, incluye fecha y origen, y usa una tabla de correspondencia. Si el informe técnico tiene 80 páginas, cita la página o apartado que acredita la lesión, la superficie o el estado. Conserva la versión registrada y el justificante, pero no confundas esa disciplina documental con la prueba del valor: son funciones distintas.

Al recibir la liquidación, compara su valoración con la propuesta. Marca qué alegaciones responde, qué datos mantiene y si introduce elementos nuevos. Lee el pie de recursos antes de decidir. Un escrito preparado para la audiencia no debe reciclarse sin más como recurso de reposición o reclamación económico-administrativa.

Impugnación jurídica, TPC o ambas cuestiones

La comprobación de valores y la TPC están relacionadas, pero no son sinónimos. La primera produce la valoración administrativa. La segunda es el cauce pericial previsto para confirmar o corregir el resultado de los medios del artículo 57. La elección depende de qué se discute.

Si la discrepancia se limita a módulos, depreciación, coeficientes o cifras técnicas, la TPC encaja mejor; si se denuncia falta de motivación o un método inadecuado, hay que preservar también la impugnación jurídica. Esta distinción se apoya en el artículo 161.1 del Reglamento: cuando la oposición se refiere solo a la cuantificación de elementos técnicos, se entiende promovida la TPC, salvo manifestación expresa de que se desea impugnar el acto.

El artículo 135.1 LGT permite promover la TPC dentro del plazo del primer recurso o reclamación contra la liquidación basada en el valor comprobado o, si la normativa tributaria lo prevé, contra el acto de comprobación notificado. La reserva del derecho por falta de motivación solo opera cuando la normativa propia del tributo la contempla y la omisión se denuncia en reposición o en reclamación económico-administrativa. La solicitud, y también la reserva en esos casos, suspende la ejecución de la liquidación y el plazo para recurrirla (artículo 135.1 LGT).

No uses la palabra “reserva” como fórmula protectora universal. Confirma que la norma del tributo la permite, que el escrito denuncia la insuficiencia de datos y motivos, y que se presenta por el cauce adecuado. También hay que coordinar el efecto suspensivo con la tesorería y con cualquier procedimiento sancionador relacionado.

Una vez iniciada la TPC, los plazos internos son estrictos. El artículo 161 del Reglamento prevé diez días para nombrar perito tras la notificación correspondiente y un mes para que el perito del obligado entregue una hoja de aprecio motivada desde que recibe la relación de bienes y derechos. Dejar pasar cualquiera de esos plazos implica desistimiento y cierra la posibilidad de promover otra TPC sobre esa liquidación (artículo 161 del Reglamento).

El artículo 135.2 LGT evita el tercer perito si la diferencia absoluta entre el valor del perito de la Administración y el del obligado es igual o inferior a 120.000 euros y, además, al 10 % de la tasación del perito del obligado; en ese caso se toma esta última. Si no se cumplen ambos límites, puede intervenir un tercer perito, con reglas de honorarios, depósito y límites para su valoración (artículo 135 LGT). Antes de promover la TPC, estima el coste, la diferencia tributaria realmente discutida y la prueba disponible. No basta con comparar los dos valores brutos.

Qué limitaciones debe reconocer una defensa responsable

La expresión “comprobación de valores AEAT” agrupa situaciones que pueden pertenecer a impuestos, Administraciones y periodos distintos. Esta página no permite calcular un plazo individual, declarar la nulidad de una liquidación ni afirmar que una tasación concreta prevalecerá. Para eso hacen falta la notificación completa, la norma vigente en el devengo y el expediente de valoración.

Una valoración inferior no demuestra por sí sola que la administrativa sea ilegal. Puede servir para una TPC o como prueba, pero debe valorar el mismo objeto, derecho y fecha y explicar su método. Del mismo modo, un defecto de motivación no prueba automáticamente el valor declarado. Son debates conectados, no intercambiables.

La visita tampoco resuelve todo. Puede ser necesaria para conocer el bien, pero el informe debe convertir lo observado en factores comprensibles y cuantificados. Y la prueba del contribuyente debe ser sometida a la misma exigencia: una foto de una grieta no dice cuánto afecta al valor ni acredita por sí sola que existiera en la fecha relevante.

También hay que mirar quién gestiona el tributo. Aunque la búsqueda habitual mencione a la AEAT, muchas comprobaciones sobre bienes se tramitan por Administraciones autonómicas. Cambian el órgano, la normativa del tributo, los formularios y, en ocasiones, las reglas de reserva. La LGT da el marco común; no cuenta por sí sola toda la historia del expediente.

Plan de actuación para los próximos dos días de trabajo

No empieces redactando alegaciones. Descarga la notificación y todos sus anexos. Localiza el artículo 57 citado, la norma del tributo y el documento de cálculo. Intenta reproducir la cifra en una hoja separada. Si no sale, anota exactamente qué fuente, coeficiente u operación falta.

La segunda tarea es una matriz con cuatro columnas: afirmación administrativa, objeción, prueba y efecto en el valor. Pide al técnico o perito que responda a esa matriz en lugar de empezar desde cero con una tasación genérica. Los defectos jurídicos van en otra hoja; una cuestión de motivación se pierde con facilidad entre cálculos.

Antes del vencimiento, decide la vía. Si aún está abierto el trámite de audiencia, formula alegaciones y aporta la prueba disponible. Si ya hay liquidación, revisa el pie de recursos y la relación entre impugnación y TPC. No esperes a tener un informe perfecto para comprobar los plazos de nombramiento, encargo y presentación.

El servicio fiscal-contable de TaxFactory puede ordenar la notificación, el cálculo y la prueba antes de elegir escrito. Lleva el expediente completo, la autoliquidación o declaración original y los documentos del bien referidos a la fecha discutida. Para profundizar en el cauce pericial, consulta la guía sobre tasación pericial contradictoria; si la valoración aparece dentro de una actuación más amplia, revisa también la comprobación limitada.