El modelo 115 es la autoliquidación con la que determinados pagadores ingresan las retenciones practicadas sobre rentas de arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. La ficha oficial del modelo 115 incluye a personas y entidades obligadas a retener que satisfacen estas rentas a contribuyentes del IRPF, sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades o establecimientos permanentes de no residentes.

Llevar una factura de alquiler al modelo no consiste en copiar la cifra situada junto a «retención». El arrendatario necesita saber si está obligado a retener, qué conceptos forman la base, cuándo pagó la renta y si dispone de documentos que sustenten una excepción. Luego debe cuadrar factura, transferencia y contabilidad. El modelo 115 recoge el resultado periódico; el modelo 180 desglosa la información anual por arrendador e inmueble.

Para revisar una factura de alquiler, contrasta por este orden el contrato, la factura, la obligación de retener, la base, el pago, el asiento contable, el modelo 115 y el modelo 180. Es una pauta de trabajo derivada de los datos que exigen el modelo 115 y su resumen anual, no una secuencia impuesta por una norma. Sirve para evitar dos fallos habituales: dar por buena una factura que contradice el contrato y hacer cuadrar el trimestre dejando mal identificado al arrendador o al inmueble.

Empieza por el contrato, no por la casilla del modelo

El contrato permite identificar a las partes, el inmueble, la renta pactada, la periodicidad, los gastos que el arrendador puede repercutir, las revisiones de precio y las garantías. También indica si el documento cubre un único local o agrupa, por ejemplo, un local y una plaza de garaje. Estos datos condicionan la comprobación de cada factura y la información que más tarde necesitará el modelo 180.

Anota la identidad fiscal del arrendador y del arrendatario tal como figuran en el contrato. Comprueba la dirección completa y solicita la referencia catastral. Si hay varios propietarios, una comunidad de bienes, una herencia yacente o un cambio de titular durante el año, el número de cuenta no basta para identificar al perceptor. La persona que recibe la transferencia puede no coincidir con quien debe figurar a efectos fiscales. Esa diferencia necesita documentos antes del cierre.

Revisa también el uso. Esta página se centra en inmuebles urbanos utilizados en una actividad, como locales, oficinas, almacenes o plazas vinculadas al negocio. No presupone que cualquier pago relacionado con un inmueble deba ir al 115. Una fianza, una indemnización, la compra de mobiliario o un servicio independiente pueden exigir otro análisis. Si el contrato mezcla componentes, separarlos por su naturaleza es más seguro que aplicar retención a toda la transferencia sin explicación.

Una adenda de revisión de renta, una carencia inicial o una bonificación temporal deben llegar al expediente de facturación. Cuando contabilidad trabaja con el contrato original y la factura usa una modificación posterior, aparecen diferencias que parecen errores aritméticos pero en realidad son documentales. Conserva contrato y adendas juntos y registra desde qué mensualidad produce efectos cada cambio.

Quién está obligado a retener

El artículo 76 del Reglamento del IRPF enumera, con carácter general, a los obligados a retener cuando satisfacen rentas sometidas a esta obligación. El texto consolidado del artículo 76 incluye personas jurídicas y otras entidades, así como contribuyentes que ejercen actividades económicas cuando pagan rentas en el ejercicio de esas actividades. La ficha de la AEAT aplica este marco al modelo 115.

Por eso la pregunta correcta no es solo «¿el local lleva retención?», sino «¿quién paga, a quién paga, por qué inmueble y en qué condición?». Un autónomo que alquila un despacho para su actividad no se analiza igual que una persona que alquila un inmueble fuera de cualquier actividad. Una sociedad que paga la renta de su oficina debe identificar además si el arrendador tributa por IRPF, Sociedades o, cuando corresponda, como establecimiento permanente de un no residente.

El modelo tampoco convierte al arrendador en responsable de ingresar la retención. El pagador detrae la cantidad y la ingresa como pago a cuenta del impuesto del perceptor. Esto explica por qué la factura suele mostrar una cantidad que resta del importe a transferir. La retención no es un descuento comercial ni reduce la renta pactada: es una parte del pago que se entrega a la Hacienda pública.

Antes de la primera factura prepara una ficha del arrendador con NIF, nombre o razón social, domicilio fiscal, datos del inmueble, contrato y fecha de inicio. Si el arrendador comunica un cambio, guarda el documento y no sustituyas silenciosamente los datos históricos. El modelo 180 necesita una trazabilidad anual que resulta difícil reconstruir si la ficha se sobrescribe cada vez.

Qué conceptos forman la base de retención

Cuando el arrendador tributa por IRPF, el artículo 100 de su Reglamento fija una retención general del 19 % sobre todos los conceptos satisfechos, excluido el IVA. Consulta el artículo 100 del Reglamento del IRPF. Si el arrendador es una entidad sujeta al Impuesto sobre Sociedades, el artículo 64 de su Reglamento forma la base con todos los conceptos satisfechos, excluido el IVA. El artículo 64 recoge esa base. El artículo 66 del mismo Reglamento fija, con carácter general, un porcentaje de retención del 19 %. Consulta el artículo 66.

La coincidencia general no permite mezclar ambas normas. En IRPF, el porcentaje se reduce un 60 % para inmuebles urbanos situados en Ceuta o Melilla en los términos del artículo 68.4 de la Ley del IRPF. En Sociedades, el porcentaje se divide por dos cuando el inmueble está situado en Ceuta, Melilla o sus dependencias y la renta la obtiene una entidad domiciliada allí o que opera mediante establecimiento o sucursal. Estas especialidades constan, respectivamente, en el artículo 100 del Reglamento del IRPF y el artículo 66 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. Si el caso tiene conexión territorial o el perceptor es un establecimiento permanente de no residente, no apliques el ejemplo peninsular sin confirmar primero su norma propia.

La expresión «todos los conceptos» obliga a mirar más allá de la renta nominal. Cuando el arrendador repercute gastos de comunidad, IBI u otros importes vinculados al alquiler, el nombre de la línea no determina su tratamiento. Hay que averiguar por qué se pagan al arrendador y cómo encajan en el artículo 100. El IVA queda fuera de la base de retención, pero esa exclusión no alcanza automáticamente a cualquier gasto añadido a la factura.

La base de retención y la base imponible de IVA pueden coincidir en un caso sencillo, aunque responden a normas diferentes. El IVA se rige por su propia ley y la retención por el Reglamento del IRPF. Los suplidos auténticos, las indemnizaciones, los consumos facturados de nuevo o los servicios adicionales pueden romper esa coincidencia. Si aparecen, documenta cada concepto; la regla rápida de dejar fuera todo lo que no se llame «renta» puede dar un resultado equivocado.

Ejemplo de una factura ordinaria

Supón, solo como ejemplo, una renta mensual de 1.000 euros y 100 euros de gastos repercutidos que forman parte de los conceptos satisfechos al arrendador. Si la operación lleva el tipo general de IVA y no existe una excepción a la retención, el cálculo sería:

  • conceptos antes de IVA: 1.100 euros;
  • IVA al 21 %: 231 euros;
  • retención al 19 % sobre 1.100 euros: 209 euros;
  • importe a transferir al arrendador: 1.122 euros.

El tipo general del IVA es el 21 %, según el artículo 90 de la Ley del IVA. Consulta el artículo 90 en el BOE. El ejemplo toma como perceptor a una persona física sujeta al IRPF, sin especialidad territorial, y aplica el artículo 100 de su Reglamento. No permite concluir que todos los gastos repercutidos deban tratarse igual: primero hay que leer el contrato y la naturaleza del concepto.

Conserva el cálculo junto a la factura. Si la factura muestra 190 euros de retención porque solo aplica el porcentaje a la renta de 1.000, pero los 100 euros también forman parte de los conceptos satisfechos al arrendador, la diferencia debe aclararse antes de declarar. Pagar la factura tal como llegó y «arreglarlo en el 115» deja contrato, factura, banco y certificado anual contando historias distintas.

IVA, retención e importe pagado son cifras distintas

Una factura de alquiler suele contener al menos cuatro cifras: base imponible de IVA, cuota de IVA, base de retención y líquido a pagar. Puede contener más si hay atrasos, descuentos o gastos. Dos fallos se repiten: aplicar la retención al total con IVA y contabilizar como gasto únicamente el importe transferido.

La retención se resta del pago al arrendador, pero la empresa registra la operación completa según su naturaleza contable y fiscal. El justificante bancario acredita el líquido transferido, no por sí solo la renta ni el IVA soportado. Para reconstruir la operación hacen falta contrato, factura y asiento. Si una de esas tres piezas no coincide, la transferencia no resuelve la discrepancia.

El IVA tiene su propia regla temporal. En operaciones de tracto sucesivo, como los arrendamientos, el artículo 75 de la Ley del IVA atiende, con carácter general, al momento en que resulte exigible la parte del precio correspondiente. Consulta el artículo 75. Para la retención hay que identificar primero el impuesto del arrendador; la fecha no se decide con una regla única.

Si el arrendador es contribuyente del IRPF, la obligación general de retener nace cuando se satisfacen o abonan las rentas. Así lo establece el artículo 78 del Reglamento del IRPF. Si el arrendador tributa por el Impuesto sobre Sociedades, la obligación nace cuando la renta es exigible o cuando se paga antes. La regla para Sociedades está en el artículo 65 de su Reglamento.

Una renta de marzo exigible en marzo y pagada en abril muestra la diferencia. Para un perceptor sujeto a IRPF, la regla general lleva la retención al momento del pago de abril. Para una entidad sujeta a Sociedades, nace en marzo porque la renta ya era exigible, salvo que se hubiera pagado antes. Registra periodo del alquiler, fecha de factura, vencimiento contractual y pago; después asigna la operación con la norma del perceptor. Esta cronología evita tratar como sinónimos factura, vencimiento y transferencia.

Los anticipos y los pagos acumulados requieren la misma disciplina. Si se abonan varias mensualidades juntas, detalla qué parte corresponde a cada una y conserva la liquidación enviada por el arrendador. Si existe una disputa y se paga solo una parte, registra qué concepto se ha satisfecho y cuál sigue pendiente. La base declarada debe poder explicarse sin depender de la memoria de quien hizo la transferencia.

Excepciones: cuándo no se practica retención

La guía vigente de la AEAT enumera cinco supuestos habituales sin retención: vivienda arrendada por una empresa para sus empleados; rentas que no superen 900 euros anuales, IVA excluido, pagadas por el mismo arrendatario al mismo arrendador; arrendador con epígrafe de IAE habilitante y cuota no cero; rendimientos de contratos de arrendamiento financiero; y rentas obtenidas por entidades totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades. Consulta la relación oficial de excepciones. No todas proceden de la misma norma: las tres primeras aparecen tanto en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF como en el artículo 61.i del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades; las dos últimas responden al ámbito de Sociedades.

El límite de 900 euros se calcula sobre las rentas satisfechas, sin IVA, por el arrendatario al mismo arrendador durante el año. Si el importe previsto cambia o aparece otro pago, la conclusión puede cambiar. Mantén un acumulado por pareja arrendatario-arrendador desde la primera mensualidad y conserva el cálculo. La AEAT confirma el umbral y su alcance.

La excepción vinculada al IAE exige que el arrendador acredite al arrendatario el cumplimiento del requisito. La obligación de acreditar figura en el Reglamento del IRPF y en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. Pide un certificado actualizado, archívalo con el contrato y comprueba arrendador, ejercicio e inmuebles incluidos. Una frase en la factura no sustituye esa evidencia.

El arrendamiento financiero solo queda fuera en el supuesto regulado por el artículo 106 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y cuando tiene por objeto inmuebles urbanos. La excepción figura en el artículo 61.i.4 del Reglamento. Identifica el contrato y a la entidad arrendadora; no llames «leasing» a un alquiler ordinario para aplicar la exclusión.

Las rentas obtenidas por entidades totalmente exentas del artículo 9.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades tampoco están sujetas a retención. El artículo 61.o del Reglamento permite acreditar esa condición por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Consulta el texto del artículo 61 y solicita documentación que identifique a la entidad; la mera afirmación de que es «sin ánimo de lucro» no demuestra una exención total.

El alquiler de una vivienda por una empresa para un empleado requiere que contrato y uso respondan realmente a ese supuesto. No lo extiendas a una oficina con zona de descanso o a una vivienda usada también como despacho sin revisar los hechos. La AEAT recoge expresamente esta excepción.

Hay además una salvedad sobre el formulario. Las rentas de subarrendamiento de inmuebles urbanos percibidas por contribuyentes del IRPF que tengan la consideración de rendimientos del capital mobiliario no se ingresan mediante el modelo 115, sino mediante el modelo específico aprobado al efecto. La guía censal de la AEAT formula esta salvedad. No equivale a decir que no exista retención: cambia el modelo por el que se declara.

Si la factura no coincide con el contrato o aplica una excepción sin acreditación suficiente, hay que aclarar la discrepancia antes de presentar el modelo 115. Revisa el supuesto y sus requisitos en el artículo 75 del Reglamento del IRPF. Pide una factura corregida o una explicación documentada. Aceptar el criterio del arrendador sin soporte no traslada al emisor la obligación que corresponda al pagador.

Cómo preparar el modelo 115 del periodo

Trabaja desde un auxiliar de alquileres, no desde el saldo de una cuenta contable. Cada línea necesita el arrendador, NIF, inmueble, fecha de pago, conceptos incluidos en la base, retención y factura. Añade el contrato y la referencia catastral como datos maestros. Así podrás agrupar el periodo sin perder el detalle que necesitarás en enero.

La ficha del procedimiento de la AEAT indica que el 115 se presenta por pagadores obligados que satisfacen rentas sujetas. El calendario de 2026 recoge los plazos de presentación y domiciliación para obligaciones trimestrales y mensuales. Consulta el calendario oficial. Comprueba siempre el calendario del ejercicio y la periodicidad censal del obligado; no copies el vencimiento de un año anterior.

Antes de presentar, calcula por separado el número de perceptores, la base y las retenciones; después compáralos con el formulario. El número de perceptores no equivale necesariamente al de facturas o inmuebles. Un arrendador puede emitir varias facturas y un contrato puede cubrir varios locales. Deja por escrito el criterio seguido para que una misma relación no se cuente dos veces.

Si el resultado se domicilia, no confundas el fin del plazo de domiciliación con el fin del plazo general de presentación. Guarda el justificante con el NRC o la información de domiciliación, según la forma de pago. Verifica que el estado sea presentado; un borrador guardado o una sesión cerrada antes de firmar no acreditan la autoliquidación.

Después del envío, compara la retención declarada con el pasivo frente a Hacienda y con las retenciones descontadas en las transferencias. Una diferencia puede venir de una factura contabilizada pero no pagada, un pago sin factura, una retención mal calculada o una operación asignada a otro trimestre. No ajustes la contabilidad con una cifra global sin localizar antes la causa.

Varios arrendadores, varios locales y contratos agrupados

Cuando una empresa alquila dos locales a propietarios distintos, cada relación necesita su expediente. No compenses una retención de más en un arrendador con otra de menos en otro. El total del 115 podría cuadrar, pero los certificados y el 180 quedarían mal. La corrección debe conservar la identidad de cada perceptor.

Si un mismo arrendador alquila varios inmuebles con referencias catastrales diferentes, el control periódico puede acumular sus pagos para el 115, pero el detalle anual exige más precisión. Las preguntas frecuentes del modelo 180 indican que deben incluirse tantos registros como inmuebles con distinta referencia catastral sean objeto de arrendamiento. La respuesta oficial de la AEAT explica también cómo declarar contratos que agrupan varios inmuebles.

En un contrato único que agrupa varios inmuebles, la AEAT pide asignar a cada uno la parte de la base de retención que le corresponda. Si el contrato no distribuye el precio, la AEAT admite una ponderación razonable mediante valores de mercado y, para inmuebles análogos, un reparto por partes iguales. La respuesta oficial del modelo 180 describe también el criterio residual cuando no es razonablemente posible asignar la base.

No esperes a preparar el 180 para decidir el reparto. Añade la referencia catastral y el criterio de asignación al auxiliar desde la primera factura. Si cambia la superficie ocupada o se rescinde una parte del contrato, conserva la fecha y el cálculo anterior. El objetivo no es forzar que cada mes tenga el mismo reparto, sino poder explicar el dato anual con documentos.

Una plaza de garaje puede compartir referencia con el local o tener una propia. La respuesta cambia el número de registros del 180. Solicita una nota simple, recibo de IBI u otra evidencia fiable cuando el contrato no lo aclare. Cuando un inmueble no dispone de referencia catastral, las preguntas frecuentes del modelo 180 prevén claves de situación específicas. Comprueba la respuesta de la AEAT en vez de inventar una referencia para superar el formulario.

Conciliar el modelo 115 con el modelo 180

El modelo 180 es el resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta sobre determinadas rentas de arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. La ayuda oficial del modelo 180 distingue datos del declarante, perceptores y resumen. La conciliación no consiste solo en igualar la retención anual: también debe revisar bases, arrendadores e inmuebles.

Suma los modelos 115 presentados, incluidas complementarias o correcciones. Compara esa cifra con el auxiliar anual. Después baja al detalle por arrendador. Para cada uno, verifica NIF, nombre, base total, retención y referencias catastrales. Si el total coincide pero un arrendador está duplicado con dos NIF o un inmueble falta, el cierre sigue siendo incorrecto.

Cuando haya diferencias, empieza por lo más comprobable:

  1. comprueba que se incluyeron todos los justificantes del 115;
  2. localiza pagos registrados en un trimestre distinto;
  3. revisa facturas rectificativas y cambios de renta;
  4. identifica arrendadores o inmuebles duplicados;
  5. verifica excepciones aplicadas durante parte del año;
  6. confirma el reparto de contratos con varios inmuebles.

Emite o revisa los certificados de retenciones desde el mismo conjunto de datos. El certificado que recibe el arrendador debe ser coherente con lo informado a la AEAT. Si el arrendador comunica una discrepancia, vuelve al pago y a la factura antes de cambiar el resumen anual. Corregir el certificado sin corregir los modelos afectados crea una nueva inconsistencia.

Controles que sí aportan evidencia

Un buen expediente no se mide por el número de archivos, sino por las preguntas que permite responder. Conserva el contrato y sus adendas, las facturas, los justificantes bancarios, el certificado que sustente una excepción, los cálculos de base y los recibos del 115. Para contratos agrupados, añade el criterio de reparto entre inmuebles.

Usa nombres de archivo que permitan reconstruir la secuencia, por ejemplo 2026-04_factura_arrendador_local.pdf y 2026-T2_justificante-modelo-115.pdf. No edites la factura original para corregir una cifra. Pide un documento rectificativo o conserva una nota de revisión separada. La evidencia debe mostrar qué llegó del arrendador y qué decisión tomó el pagador.

Compara mensualmente el líquido transferido con la fórmula base más IVA menos retención. Este control detecta pagos por el total de la factura sin descontar la retención, duplicados y diferencias en gastos repercutidos. Si aparece una diferencia, no la lleves automáticamente a «otros gastos»: averigua si es un anticipo, una compensación, una fianza o un error.

Revisa al menos una vez al año la vigencia de contratos, referencias catastrales y certificados de excepción. También confirma que la periodicidad censal coincide con la que se está utilizando. Cuando cambie el asesor o el software, exporta el auxiliar con suficiente detalle y conserva los justificantes fuera de una aplicación que pueda dejar de estar disponible.

Límites y casos que necesitan revisión individual

Una factura bien calculada no demuestra por sí sola que el contrato sea válido, que el uso del inmueble sea correcto o que una excepción a la retención resulte aplicable. El Reglamento del IRPF obliga a comprobar el supuesto y sus excepciones; la factura solo es una pieza del expediente. Esta guía aborda la obligación general del pagador en España y no sustituye el análisis de contratos mixtos, pagos a no residentes sin establecimiento permanente o inmuebles con regímenes forales.

Los conceptos repercutidos merecen especial cuidado. Comunidad, IBI, suministros, obras, seguros y servicios pueden aparecer en una misma factura, pero su tratamiento depende de los hechos y documentos. El artículo 100 ofrece la regla de retención; no convierte todas las líneas en una categoría idéntica para IVA o contabilidad.

También requieren revisión los impagos, las condonaciones, los pagos parciales y las retenciones que no se descontaron al arrendador. No es prudente reparar un trimestre posterior sin analizar el periodo correcto y la vía formal. Si ya se presentó un modelo con datos erróneos, separa la reconstrucción del alquiler de la decisión sobre complementaria o rectificación.

Qué hacer antes de presentar

Lee el contrato y la factura juntos. Confirma obligado, impuesto del arrendador, inmueble y excepción, si existe. Calcula la base sin IVA, registra cuándo resulta exigible y cuándo se paga y aplica la regla temporal que corresponda al perceptor. Concilia el líquido transferido y acumula el periodo sin perder el detalle por inmueble. Por último, compara el formulario con contabilidad y guarda el justificante firmado.

Si falta un certificado, la factura contradice el contrato, hay varios titulares o no puedes explicar el reparto entre inmuebles, detén la presentación el tiempo necesario para revisar el dato dentro del plazo disponible. Una revisión fiscal de TaxFactory puede ayudarte a reconstruir la operación y decidir cómo documentarla. Esta información está actualizada con fuentes consultadas el 16 de julio de 2026 y debe revisarse cuando cambien la normativa, los modelos o las circunstancias del contrato.