La pregunta «impuestos al comprar vivienda nueva o usada: IVA, ITP o AJD» no se decide por la etiqueta «nueva» o «de segunda mano» del anuncio. Hay que comprobar quién transmite, si actúa como promotor, si la construcción o rehabilitación está terminada, si hubo utilización continuada y quién compra. Después se analiza por separado si la escritura devenga Actos Jurídicos Documentados (AJD) y qué comunidad autónoma regula el tipo o la gestión.

En el territorio de aplicación del IVA, Península y Baleares, la primera entrega de una vivienda terminada por el promotor tributa normalmente por IVA. Las segundas y ulteriores entregas suelen estar exentas de IVA y tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), modalidad del ITP. La Agencia Tributaria distingue ambos supuestos y ofrece un Calificador inmobiliario para ayudar a clasificarlos; la ley prevé excepciones, por lo que hay que revisar los hechos de la operación. AEAT: compro una vivienda, ¿IVA o ITP?; Ley del IVA, art. 20.Uno.22

Esta guía ofrece un árbol de decisión para el comprador. No calcula una cuota individual ni ofrece tipos autonómicos: pueden cambiar y dependen de la ubicación, el tipo de vivienda, el perfil del adquirente y las bonificaciones vigentes. La comunidad autónoma puede regular los tipos de TPO y AJD, así como aspectos de gestión. Ley 22/2009, art. 49

El árbol de IVA de esta guía se limita a Península y Baleares; Canarias, Ceuta y Melilla quedan fuera de su territorio de aplicación. Allí debes comprobar el régimen de imposición indirecta propio y la administración competente antes de usar porcentajes o formularios de IVA. En País Vasco y Navarra, comprueba además la competencia de la hacienda foral; las reglas de cesión de la Ley 22/2009 aquí citadas corresponden al régimen común. Ley del IVA, arts. 2 y 3

El orden correcto para clasificar la compra

Empieza con estos datos, idealmente antes de firmar arras o elevar la operación a escritura:

  1. Quién vende. ¿Es el promotor que entrega el inmueble una vez terminada la obra, una persona particular, una empresa que no es el promotor u otro empresario?
  2. Qué se transmite. Vivienda, anejos, garaje, local, terreno o varios elementos juntos pueden tener tratamientos distintos. Comprueba si se transmiten conjuntamente y cómo se describen en el contrato.
  3. Estado de la obra. La ley del IVA define cuándo la entrega terminada del promotor cuenta como primera entrega y regula qué ocurre si existió utilización continuada durante dos años o más.
  4. Quién utilizó la vivienda. El periodo y la identidad del ocupante pueden alterar la clasificación. La excepción legal contempla el caso en que quien adquiere sea quien utilizó el inmueble durante ese plazo.
  5. Si se renuncia a una exención. En determinadas operaciones entre empresarios puede existir renuncia a la exención del IVA si concurren sus requisitos; no se presume por tratarse de una vivienda usada.
  6. Qué escritura se firma. Para AJD hay que analizar el documento notarial, su contenido valuable, la inscripción registral y la relación con TPO u otras modalidades.
  7. Dónde está el inmueble. La localización influye en la administración autonómica competente, tipos, bonificaciones, modelos y plazos.

Si el anuncio solo dice «obra nueva», ese dato no basta para concluir el tratamiento. Pide al vendedor información sobre su condición, la fecha de terminación y el historial de uso si resulta relevante. Contrasta después con la escritura y con el asesoramiento fiscal correspondiente.

Vivienda nueva: cuándo suele aplicarse IVA

La venta por el promotor en primera entrega, una vez terminada la construcción o rehabilitación, queda normalmente sujeta y no exenta de IVA. La AEAT explica que el comprador soporta el impuesto calculado con el tipo vigente y lo paga al vendedor, que lo ingresa ante la Administración. En su orientación general señala el tipo del 10 % para vivienda y el 4 % para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, incluidos ciertos garajes y anexos transmitidos conjuntamente dentro de los límites descritos. Antes de usar esos porcentajes en una operación, verifica la redacción vigente y que se cumplen los requisitos del tipo reducido. AEAT: tipos en la compra de vivienda nueva; Ley del IVA, art. 91.Uno.1.7

«Primera entrega» es un concepto fiscal, no una descripción comercial. La Ley del IVA considera primera entrega la realizada por el promotor cuando la construcción o rehabilitación ha concluido. No tiene esa consideración, como regla legal, la entrega del promotor tras utilización ininterrumpida del inmueble durante un plazo igual o superior a dos años por el propietario, titulares de derechos de goce o arrendatarios sin opción de compra, salvo que adquiera quien utilizó el inmueble durante ese periodo. Ley del IVA, art. 20.Uno.22.A El texto contiene más reglas y debe leerse junto con la operación concreta.

Un ejemplo: el promotor termina un bloque y vende directamente una vivienda a una familia que no la había ocupado. La operación apunta a primera entrega sujeta a IVA. Pero si el promotor arrendó la vivienda durante más de dos años y después la vende a otra persona, la excepción puede hacer que ya no sea primera entrega; si la compra el mismo arrendatario que la ocupó, el resultado puede variar. El dato decisivo no es si alguien estrenará la vivienda, sino cómo encajan transmitente, terminación y uso previo en el precepto.

La fecha del certificado final de obra puede ayudar a comprobar cuándo se consideró terminada la construcción; la AEAT lo señala en su guía. No sustituye la revisión del título, la calificación del inmueble ni el historial de utilización. En una rehabilitación, además, debe determinarse si la obra cumple el concepto legal de rehabilitación y si se considera terminada según las reglas aplicables.

Garajes y anexos transmitidos con la vivienda

La orientación de la AEAT incluye hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, dentro de las condiciones descritas. No generalices esa regla a cualquier plaza, trastero, local o terreno adquirido en otra operación. Revisa si se transmite en el mismo acto, la ubicación del anejo y el número de plazas. Si se venden por separado o no se cumplen los requisitos, el tratamiento puede diferir.

La factura y la escritura deben permitir identificar cada elemento y el precio atribuido. Si el contrato agrupa vivienda y anexos por una sola cantidad, pide a la parte que documenta la operación que aclare el desglose y el tratamiento. No separes artificialmente importes para obtener un tipo favorable; la calificación fiscal sigue la realidad de la transmisión y las normas aplicables.

Vivienda usada: TPO como regla general

La venta de una vivienda por un particular suele tributar por TPO. También las segundas y ulteriores entregas de edificaciones realizadas por empresarios están, como regla general, exentas de IVA y sujetas a TPO. El comprador es el sujeto pasivo de TPO y presenta la autoliquidación ante la Hacienda autonómica competente conforme a sus procedimientos. AEAT: compra de vivienda usada; Ley del IVA, art. 20.Uno.22

En esta ruta, no busques un tipo estatal único que sirva en toda España. La Ley 22/2009 permite a las comunidades autónomas de régimen común regular el tipo de TPO aplicable a la transmisión de inmuebles, con competencias también en bonificaciones y gestión. La normativa de cada territorio puede establecer tipos generales, tipos reducidos sujetos a condiciones y reglas propias sobre modelos o plazos. Consulta la sede tributaria donde radica el inmueble y la norma vigente en la fecha del devengo. Ley 22/2009, art. 49

No presupongas que una compra de vivienda habitual siempre tiene un tipo reducido. Una bonificación puede depender de edad, discapacidad, familia numerosa, valor máximo, residencia habitual, financiación u otras condiciones que varían según territorio. Antes de aplicar un beneficio, comprueba la definición exacta, cuándo se acredita, qué ocurre si se incumple y si hay obligación de regularizar el impuesto.

Las reglas de base imponible y valor también importan. El precio que figura en el contrato no siempre resuelve por sí solo qué importe se declara; la normativa tributaria contempla reglas de valoración y comprobación. Si existe diferencia entre precio, valor de referencia u otros parámetros legales aplicables al caso, revisa la regla en vigor y evita calcular la cuota multiplicando un precio aproximado por un tipo encontrado en una página antigua.

¿Puede aparecer AJD además de IVA?

AJD es una modalidad del ITP y AJD, no un impuesto que se añada automáticamente a toda compraventa. La cuota gradual de documentos notariales exige que se cumplan los requisitos legales, entre ellos que se trate de primera copia de escritura o acta notarial con objeto valuable e inscribible y que el acto no esté sujeto a TPO, operaciones societarias o sucesiones y donaciones, de acuerdo con la ley. La cuota fija documental y la cuota gradual no deben confundirse. Ley del ITP y AJD, arts. 28 y 31

Por eso puede haber IVA en una primera entrega y, además, AJD variable por la escritura si reúne las condiciones. En cambio, la escritura de una transmisión que tributa por TPO no devenga la cuota gradual notarial por la incompatibilidad legal prevista, aunque conviene revisar por separado cualquier acto independiente documentado. El documento y la operación determinan la respuesta; «vivienda nueva» no basta para resolverla.

La ley estatal establece quién es sujeto pasivo de AJD en documentos notariales: como regla, el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, quien inste o solicite el documento o en cuyo interés se expida. Para escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, la propia ley contiene una regla específica que considera sujeto pasivo al prestamista. Esa regla hipotecaria no debe trasladarse a la escritura de compraventa: son documentos y hechos imponibles distintos. Ley del ITP y AJD, art. 29

Las comunidades autónomas pueden fijar el tipo de gravamen de los documentos notariales de AJD y regular gestión y liquidación. El comprador debe verificar la sede autonómica, qué modelo corresponde y qué plazo se aplica. La gestoría del vendedor, el banco o la notaría pueden facilitar documentación, pero no sustituyen al sujeto obligado en la comprobación de la autoliquidación.

Casos que rompen la regla sencilla

Vendedor empresario, pero no promotor

El estatus de empresario no significa por sí solo que la venta de una vivienda usada lleve IVA. Las segundas y ulteriores entregas están normalmente exentas de IVA. En ciertos supuestos, el transmitente puede renunciar a la exención cuando el comprador es sujeto pasivo que actúa como empresario o profesional con derecho a deducir, total o parcialmente, y se cumplen otros requisitos. En ese escenario puede operar inversión del sujeto pasivo. La AEAT describe supuestos de venta de inmuebles usados con renuncia a la exención. AEAT: inversión del sujeto pasivo en inmuebles

Este tratamiento no suele ser la ruta de una compra particular para vivir en la vivienda. No aceptes que se facture IVA solo porque el vendedor tenga una sociedad. Comprueba si hay renuncia válida, quién compra, si el inmueble se destina a actividad empresarial y quién debe declarar el impuesto. Puede cambiar el tratamiento de TPO, IVA y AJD, por lo que requiere asesoramiento con contrato y datos fiscales completos.

Vivienda alquilada antes de la venta

Un alquiler prolongado después de terminar la obra puede influir en la noción de primera entrega. Importan la continuidad del uso, su duración, la identidad del ocupante y el modo jurídico de utilización. Un arrendamiento con opción de compra también tiene fases diferentes: antes de ejercitar la opción puede tributar como prestación de servicios, según la orientación de la AEAT; la entrega posterior requiere una clasificación propia. AEAT: alquiler con opción de compra

Pide al vendedor un historial verificable, no una descripción comercial. Revisa contrato de alquiler, fechas de entrada y salida, posibles cambios de arrendatario y fecha de terminación de obra. Si el comprador es la misma persona que utilizó la vivienda durante el periodo relevante, comprueba la excepción legal.

Renuncia a la exención

En operaciones entre empresarios, la renuncia puede afectar al IVA, TPO y a quién declara el impuesto. No se deduce del hecho de que ambas partes sean sociedades ni de que la vivienda vaya a destinarse a un negocio. Hay que comprobar que la renuncia está permitida y se comunica en forma, que el adquirente tiene el derecho de deducción que exige la ley y que se cumplen los restantes requisitos. Una cláusula contractual no arregla la falta de un presupuesto legal.

Si la operación lleva inversión del sujeto pasivo, el comprador puede tener que declarar el IVA en su autoliquidación en lugar de pagarlo al vendedor. La AEAT detalla escenarios concretos, como determinadas entregas exentas en las que se renuncia a la exención. No generalices esa mecánica a una compraventa ordinaria de vivienda para uso privado. AEAT: supuestos de inversión del sujeto pasivo

Vivienda protegida y tipo reducido de IVA

La AEAT menciona un tipo reducido para ciertas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública. No basta con que el anuncio use palabras como «protegida» o «VPO». Verifica la calificación administrativa, el régimen concreto, la condición de la vivienda y los límites aplicables a anejos. Los tipos y condiciones deben contrastarse en la ley vigente cuando se devenga la operación.

Obra o rehabilitación

Una operación relacionada con una obra no siempre es una venta ordinaria de vivienda terminada. Hay que determinar si se transmite un terreno, una edificación en construcción, una vivienda rehabilitada o una unidad dentro de una promoción; quién promueve y cómo se documenta. La Ley del IVA contiene un concepto fiscal de rehabilitación que no coincide necesariamente con el uso coloquial de «reforma integral». Cuando esa calificación cambia la primera entrega o el tipo, hace falta revisar presupuesto, proyecto y certificado de obra.

Cómo usar el Calificador inmobiliario de la AEAT

La AEAT ofrece un Calificador inmobiliario dentro de sus herramientas de asistencia de IVA para ayudar a determinar si una operación inmobiliaria tributa por IVA o ITP, quién debe ingresar el impuesto y si la factura lleva IVA. Es una herramienta de orientación basada en las respuestas suministradas; no reemplaza la lectura de la escritura ni resuelve hechos que no se hayan introducido correctamente. AEAT: IVA en operaciones inmobiliarias

Antes de usarlo, ten claros: tipo de vendedor, condición de promotor, estado de la obra, fecha de fin, uso previo, si el comprador es empresario, finalidad de la adquisición, si se plantea renuncia a exención y qué elementos se transmiten. Si una pregunta no describe tu caso o hay contradicciones entre documentos, no elijas la respuesta que arroja el resultado más favorable: detén el cálculo y confirma los hechos.

Guarda las respuestas y la fecha de consulta como parte del expediente interno. El resultado ayuda a encauzar la pregunta, pero el obligado tributario debe revisar los requisitos y plazos oficiales del territorio competente. También debe analizarse AJD por separado cuando exista escritura notarial.

Ejemplos de decisión

Compra al promotor al terminar la obra. La vivienda se entrega por el promotor después de finalizar la construcción y el adquirente no la ocupó antes. La clasificación ordinaria apunta a primera entrega sujeta a IVA. Verifica anexos, tipo aplicable y escritura para ver si puede devengarse AJD.

Compra de un particular que vivió allí. La venta suele tributar por TPO. El comprador revisa el tipo autonómico, base, modelo y plazo. La escritura de compraventa no se trata como si fuese un préstamo hipotecario, aunque ambos documentos se firmen el mismo día.

Compra a una sociedad que no promovió la vivienda. No concluyas que hay IVA por la identidad societaria del vendedor. Comprueba si es segunda entrega, si existe exención y si una renuncia válida es posible; analiza también quién declara el impuesto.

Promotor vende tras alquiler de dos años. Pide evidencia de fechas, continuidad e identidad del inquilino. La ley contiene una excepción para ciertos usos previos y un matiz si compra quien utilizó la vivienda. La respuesta depende de esos hechos.

Vivienda con garaje y trastero. Comprueba si se transmiten en el mismo acto, dónde están y qué límites se aplican. No asumas que todo anejo disfruta del mismo tratamiento por el solo hecho de incluirse en el anuncio.

Calendario y documentación de cierre

En la fase previa a la firma, prepara una ficha fiscal de la operación con: ubicación del inmueble; identificación y condición del transmitente; contrato o escritura prevista; fecha de fin de obra; historial de uso conocido; elementos incluidos; condición del adquirente; modalidad tributaria que se está considerando; administración competente; y evidencia para cualquier tipo reducido o bonificación.

Tras la firma, conserva copia autorizada o simple de escritura según la finalidad, factura cuando proceda, justificantes de pago, documentación de la vivienda protegida, certificados relacionados con la obra y autoliquidaciones presentadas. No uses el justificante de notaría como sustituto del recibo tributario si la obligación recae en el comprador.

No existe un plazo único que deba aplicarse a cualquier operación y territorio. Consulta la sede autonómica competente y confirma el plazo de presentación a partir del devengo y de las reglas que allí se publiquen. Si la compra se realiza en un territorio foral o bajo un régimen fiscal especial, puede haber un marco diferente; no extrapoles las reglas de financiación autonómica de régimen común sin verificar la competencia.

Errores frecuentes

  • Decidir por el anuncio. «Nueva» y «usada» no sustituyen la definición fiscal de primera entrega.
  • Confundir TPO con toda la figura ITP-AJD. ITP-AJD incluye modalidades distintas; identifica cuál se analiza.
  • Pensar que AJD se paga siempre además del IVA. Revisa escritura y requisitos de la cuota gradual.
  • Aplicar un tipo estatal de TPO. Consulta la comunidad autónoma donde se sitúa el inmueble.
  • Tratar al vendedor como promotor sin comprobarlo. La identidad y el papel en la promoción son relevantes.
  • Olvidar el uso de la vivienda antes de la venta. Puede alterar la calificación de primera entrega.
  • Confundir escritura de compraventa e hipoteca. La regla especial de sujeto pasivo para préstamos hipotecarios no determina quién paga por la compraventa.
  • Usar un cálculo antiguo. Verifica tipo, bonificación, modelo y plazo en fecha de firma.

Siguiente paso

Si la operación es una venta simple de una vivienda usada entre particulares, empieza por la sede tributaria de la comunidad donde está el inmueble y verifica TPO. Si compras al promotor, contrasta el IVA con la factura y analiza por separado AJD. Si hay alquiler previo, transmisión entre empresas, renuncia a exención, rehabilitación, vivienda protegida o anexos con precio conjunto, revisa esos hechos con un profesional antes de cerrar el cálculo.

Para la modalidad TPO, consulta la guía general del ITP. El centro de recursos fiscales y contables reúne otras obligaciones; el servicio fiscal y contable permite valorar la documentación de la compra.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga IVA o ITP al comprar vivienda nueva o usada?

En Península y Baleares, en una primera entrega sujeta a IVA, el comprador soporta el impuesto que repercute el vendedor. En TPO, el adquirente es el sujeto pasivo y normalmente autoliquida ante la administración autonómica competente. La clasificación depende de los hechos y no solo de la etiqueta del inmueble.

¿Qué se considera primera entrega del promotor?

La entrega del promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación, con las excepciones legales por uso ininterrumpido previo. El periodo de dos años y quién utilizó el inmueble pueden ser decisivos.

¿Cuándo se paga AJD además de IVA?

Cuando la escritura reúne los requisitos de la cuota gradual de documentos notariales y el acto no tributa por TPO u otra modalidad incompatible. El tipo se consulta en la comunidad autónoma correspondiente.

¿En qué comunidad y plazo se presenta el impuesto?

La competencia territorial y el plazo dependen de la operación y de las reglas vigentes. Comprueba la ubicación del inmueble, modalidad fiscal, fecha de devengo y sede autonómica competente.